Lantas bagaimanakah cara menentukan harga sewa kamar kost yang tepat agar rumah kost anda diminati oleh para penghuni kost dan memberikan keuntungan yang maksimal bagi anda sebagau pengusaha rumah kost ? Berikut ini beberapa tips dalam menentukan harga sewa kamar kost yang tepat.
1. Metode Perhitungan Sederhana
Ryan Filbert, seorang praktisi investasi properti menyebutkan bahwa pada umumnya keuntungan yang diperoleh dari menyewakan sebuah rumah kost berkisar antara 5 – 7 persen per tahun dari harga jual rumah kost tersebut. Harga jual yang dimaksud pada pembahasan ini mengacu pada harga pasaran, bukan harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), karena biasanya harga NJOP jauh lebih kecil dibanding harga pasaran atau harga transaksi. Bila Anda ingin mendapatkan angka yang lebih pasti, harga sewa kost dapat dihitung dengan mengacu pada bunga deposito yang ditawarkan oleh bank.
Untuk menentukan harga sewa kamar kost berdasarkan bunga deposito, maka digunakan perhitungan harga jual rumah dikali nilai bunga deposito, lalu dibagi 12 bulan dan dibagi jumlah kamar. Misalnya harga jual sebuah rumah kost adalah 1 milyar rupiah dan bunga depositor yang ditawarkan oleh bank adalah sebesar 6 persen, maka harga sewa per tahunnya adalah 60 juta rupiah. Untuk mendapatkan harga sewa per bulan, maka angka tersebut dibagi dua belas bulan, lalu dibagi dengan jumlah kamar yang disewakan. Misalnya rumah kost memiliki 4 kamar, maka harga sewa kamar kost per bulan adalah sekitar Rp. 1.250.000,- per bulan.
2. Perhitungkan Biaya-Biaya
Metode perhitungan sederhana yang sebelumnya telah kami uraikan digunakan hanya untuk mendapatkan gambaran kasar dari berapa harga sewa kamar kost yang ditawarkan. Unsur biaya-biaya juga harus diperhitungkan dalam menentukan harga sewa kost. Ada dua jenis unsur biaya pada bisnis kost, yaitu biaya jangka panjang dan biaya jangka pendek.
Biaya jangka panjang merupakan biaya-biaya yang jarang dikeluarkan dan manfaatnya dirasakan untuk jangka waktu yang lama. Biaya jangka panjang meliputi pembangunan rumah kost, renovasi rumah kost, pembelian furniture (spring bed, meja, kursi, lemari, dll) dan peralatan elektronik (AC, pemanas air, televisi, kulkas, dll). Biaya jangka panjang jangan langsung diperhitungkan pada harga sewa dalam satu tahun, namun diperhitungkan sesuai dengan masa pakainya. Misalnya renovasi rumah kost dilakukan setiap 5 tahun, maka biaya renovasi diperhitungkan untuk jangka waktu 5 tahun.
Biaya jangka pendek lebih bersifat rutin untuk operasional kost, seperti air, listrik, gaji satpam dan pembantu. Biaya-biaya ini diperhitungkan dalam harga sewa kamar kost setiap bulannya. Semakin banyak fasilitas yang Anda tawarkan dan semakin banyak orang yang menghuni rumah kost, tentu semakin besar pula uang yang harus dikeluarkan untuk membayar biaya-biaya rutin tersebut.
3. Fasilitas Mempengaruhi Harga Sewa Kost
Seperti yang telah kami uraikan sebelumnya, fasilitas yang ditawarkan mempengaruhi harga sewa kamar kost. Semakin lengkap fasilitas yang ditawarkan, semakin besar biaya rutin yang harus dibayar, sehingga adalah wajar bila harga sewa kamar kost menjadi lebih mahal. Beberapa fasilitas yang umumnya ditawarkan adalah AC, kamar mandi dalam, pemanas air, internet, televisi berlangganan, layanan cuci setrika dan lahan parkir. Dalam sebuah rumah kost, belum tentu setiap kamar memiliki fasilitas yang sama, sehingga harga sewa antara kamar yang satu dengan kamar yang lain juga berbeda-beda.
4. Pengaruh Lokasi Rumah Kost
Di dunia investasi properti dikenal faktor 3L, yaitu lokasi, lokasi dan lokasi. Ya, lokasi adalah faktor utama dalam membeli properti. Hal ini juga berlaku dalam bisnis rumah kost. Lokasi rumah kost sangat mempengaruhi harga sewa kost. Rumah kost yang berada di lokasi strategis seperti di tepi jalan raya dan di dekat kampus harga sewanya jauh lebih mahal dibanding harga sewa kost yang terletak di dalam gang yang jauh dari jalan raya atau kampus. Hal ini berkaitan erat dengan hukum permintaan dan penawaran. Semakin strategis lokasi rumah kost, semakin banyak orang yang ingin menyewa kost tersebut.
5. Bandingkan Dengan Tetangga
Dalam menentukan harga sewa kost, sebaiknya Anda melakukan perbandingan dengan harga sewa kost di lingkungan sekitar rumah kost Anda. Lakukan perbandingan antara harga sewa kost yang Anda tawarkan dengan harga sewa kost lain yang berada di lokasi yang serupa dan fasilitas yang sama. Anak kost sangat sensitif mengenai masalah harga sewa kost. Bila tetangga Anda menawarkan harga sewa yang lebih murah dengan fasilitas yang lebih lengkap, besar kemungkinan orang-orang yang menghuni kost Anda akan pindah ke kost tetangga. Oleh karena itu, pastikan harga sewa yang Anda tawarkan tidak terpaut jauh dengan kost tetangga Anda.
6. Harian, Bulanan atau Tahunan
Pada umumnya masa sewa kost diperhitungkan secara bulanan. Namun beberapa rumah kost juga menawarkan sistem sewa harian dan mingguan. Masa sewa kost menyesuaikan pangsa pasarnya. Kost harian sering dijumpai di daerah wisata dan bisnis dimana penyewanya hanya menginap selama beberapa hari, sedangkan sistem mingguan ditawarkan oleh kost yang berada di sekitar rumah sakit, dimana keluarga pasien menemani pasien yang membutuhkan waktu yang cukup lama untuk pemulihan.
Kost yang berada di sekitar kampus umumnya menawarkan sistem sewa secara bulanan, namun tak jarang ada kost yang memberikan potongan harga bila penghuni kost membayar per tiga bulan, per enam bulan atau per tahun. Semakin lama masa sewa, maka semakin murah harga sewa kost tersebut. Hal ini berkaitan erat dengan biaya promosi kost dan pekerjaan yang harus dilakukan untuk menyiapkan kamar kost bagi penghuni kost yang baru, seperti membersihkan kamar, mencuci sprei dan menyediakan sarapan.
Demikianlah beberapa tips dalam menentukan harga sewa kamar kost yang tepat. Pastikan harga sewa kost yang Anda tawarkan mampu bersaing dengan rumah kost di sekitar Anda dan Anda tetap memperoleh keuntungan dari bisnis rumah kost yang Anda tekuni.
